Es begab sich im Jahre 2021, als das deutsche Volk zum Ende einer schweren Plage wieder dazu aufgerufen war, ein neues Herrschaftshaus zu wählen. Angetreten waren die verschiedensten Königshäuser mit ihren Kronprinzen, um den König unter sich zu erwählen. So hatten wir das schwarze Königshaus mit Prinz Armin, den keiner mochte. Dann das rote Königshaus mit Prinz Olaf, das grüne Königshaus mit Prinzessin Annalena, die vorher Dank Quote Prinz Robert ausstach, und erwähnen wollen wir noch das gelbe Königshaus mit Prinz Christian. Die anderen Königshäuser spielen für unser Märchen eigentlich keine Rolle.
So kam es, dass, weil den Prinzen Armin niemand mochte, er nur als Zweitplatzierter aus dem Rennen ging. Der Erstplatzierte wurde dann Prinz Olaf, der Prinz der tausend Worte und des ewigen Lächelns. Weit abgeschlagen gab es dann noch Prinzessin Annalena und Prinz Christian. Weil aber keiner Prinz Armin mochte, hat sich Prinz Olaf mit Prinzessin Annalena und Prinz Christian zusammengetan, um alle anderen auszustechen. Man hat sich lange gemeinsam hingesetzt und einen „Koalitionsvertrag“ ausgehandelt, wo jeder seine Pläne für die nächsten vier Jahre niederschreiben konnte. Und auch die Personalien hat man fein unter sich ausgehandelt. So wurde aus Prinz Olaf der König Olaf der ewig Lächelnde. Bei Prinzessin Annalena war das schon schwierig, schließlich ist ja rausgekommen, dass sie es bei Ihrem Lebenslauf nicht ganz genau genommen hatte. Aber man dachte sich, mit viel Schminke und schönen neuen Kleidern schaut sie recht passabel aus und mit reichlich Geschenken können wir sie ins Ausland schicken, da dürfte der Schaden nicht so groß sein. Statt Ihrer hat man sich dann doch Prinz Robert als Kardinal und als Verantwortlichen für Klima und Wirtschaft erwählt. Auch Prinz Christian, der 4 Jahre zuvor noch lieber nicht als schlecht regieren wollte, hat einen Posten als Kardinal und Verantwortlicher für die Finanzen bekommen und dachte wohl bei sich, lieber jetzt regieren als gar nicht. Und so stand es, das neue Königshaus für Deutschland und das Volk jubelte verhalten.
Kaum war der neue König angetreten und die Pestilenz schien endlich überwunden, da brauten sich am Himmel neue dunkle Wolken zusammen. Die durch die Globalisierung so filigran entstandenen Lieferketten hatten durch die Pestilenz arg gelitten und brachen zusammen, die Handwerker bekamen keine Rohstoffe mehr und konnten für das Volk so wichtige Güter wie Handys, Autos aber auch solche Kleinigkeiten wie Arznei nicht mehr in ausreichender Menge herstellen. Das hatte natürlich Folgen, die Preise schossen in die Höhe. Und zur Krönung überfiel der böse König Wladimir noch sein Nachbarland. Da wir aber vom bösen König Wladimir ganz viel Energie bekamen, konnten wir die jetzt nicht mehr von ihm nehmen und mussten sie uns woanders besorgen. Aber wie schon die grünen Prinzen und Prinzessinnen sagten, spielte dabei Geld keine Rolle.
Nun, da die Karten also gemischt waren, musste man sich auch überlegen, wie man den „Koalitionsvertrag“ langsam in die Tat umsetzen konnte. Da rief Kardinal Robert ganz laut: Ich zuerst, ich zuerst. Wir haben jetzt zwar weniger Energie, aber lasst uns zuerst die Atomkraftwerke ausschalten. Oh ja, das machen wir – riefen die anderen begeistert. Und wenn das Volk murrt? „Dann haue ich mit einem Wumms auf den Tisch“ sprach König Olaf, „und verspreche dem Volk, ihm unter die Arme zu greifen. Das Geld hol ich mir später vom Volk zurück. Gesagt getan. Aber leider ließ sich das Volk so nicht beruhigen. Und so musste König Olaf sogar noch kräftiger mit einem Doppel-Wumms auf den Tisch hauen, bis das Volk beruhigt war.
Aber so brachte man die schwierigste Zeit hinter sich und konnte endlich zur Tagesordnung übergehen.
Auch, wenn König Olaf sein Versprechen, 400.000 Wohnungen jedes Jahr bauen zu wollen, wichtig war, so hatte er doch auch immer ein offenes Ohr für seine Kardinäle. Und je lauter diese riefen, umso besser wurden sie erhört. Dem grünen Königshaus war Eigentum – vor allem wenn es anderen gehörte – schon immer ein Dorn im Auge. Und so beauftragte man Kardinal Robert, dem Volk Ihr Eigentum zu vergrämen und dafür zu sorgen, dass es sich kein neues anhäufen konnte. Und so schaute Kardinal Robert sich die Wohnungsbaustatistiken an und stellte fest, dass sich in 2021 der Wohnungsbau von der Pestilenz wieder erholt hatte. „Das geht so gar nicht“, sagte sich Kardinal Robert und strich kurzerhand das KfW-Wohnbauförderprogramm, setzte neue Förderprogramme ein und strich sie gleich wieder. Damit hatte er schon mal für ziemliche Verwirrung im Wohnungsbau gesorgt und für sinkende Neubauanträge. Doch noch gab es trotz Inflation und der gestiegenen Zinsen immer noch Volk und Handwerker, die für sich selbst oder Mietshäuser bauen wollten. „Das kann so nicht angehen, da muss man doch etwas finden“, sprach er zu sich und ließ seine Mitarbeiter bis zum Burnout schuften. Und endlich wurde man auch fündig. „Heureka – ich habe es!“ jubelte er endlich. „Das Heizen kostet viel zu viel Energie und schädigt unser Klima, wir müssen dafür sorgen, dass sich die Privatleute alle neue Heizungen, neue Fenster, neue Fassaden und neue Dächer zulegen müssen, am besten auch beim Vererben“. „Und wenn jemand dahinterkommt, dass das Heizen im Wohnungsbestand nur 1/3 der gesamten Heizkosten im Lande ausmacht?“ fragte ein Schelm. „Das macht nichts, den übertönen wir solange mit unserem Slogan, bis man ihn nicht mehr hört!“. „Wir müssen das Heizen und das Energiesparen so teuer wie möglich machen, dass sich keiner mehr ein Häuschen leisten kann!“. Und so machte er sich daran, ein neues Gesetz zu erlassen, dass ein kleines Häuschen gleich mal um 100.000,- Euro teurer machen sollte.
An dieser Stelle nun weg vom Märchen und hin zur Realität.
Abbildung 1 – Baugenehmigungen Neubau Wohnbau von 2014 – 2024 nach Monaten (Quelle DESTATIS)
In Abbildung 1 sieht man, dass bis 2021 trotz Corona die Bautätigkeit beständig anstieg. Seit 2022 sieht man jedoch sehr deutlich den größten permanenten Rückgang im Wohnungsbau seit 2014, eigentlich sogar seit Aufzeichnungsbeginn. Geschuldet ist dieser nicht nur der Inflation, die seit 2023 gerade auch im Baubereich wieder rückläufig ist. Sie ist auch nicht den aktuell noch „hohen“ Bauzinsen von 3,0 % geschuldet – ich selbst habe vor über 25 Jahren mit 6,5% begonnen zu tilgen. Der Rückgang ist sowohl durch eine völlig wirre Förderpolitik als auch durch die extrem gestiegenen Anforderungen im energetischen Sektor zu suchen, welche das Bauen extrem verteuern:
- Durch die neuen Vorgaben werden Fenster mit U-Wert 0,9W benötigt. In einer Beispielanfrage wurde ein Standardfenster 1m x 1m von 145,- dadurch auf 196,- Euro verteuert – ein Plus von 35%
- Gebäudeaußenteile (alle Wände, Bodenplatten, Decken, Dach) dürfen nur einen minimalen U-Wert von 0,20W bzw. 0,25W haben. Dies macht nun z.B. mittlerweile auch eine Dämmung der Bodenplatte notwendig – Kosten dafür kann ich nur schätzen, aber auch hier werden 10.000,- Euro nicht reichen.
- Einbau einer Heizung mit mindestens 65% erneuerbaren Energien. Dies bedeutet einen Mehraufwand von mehr als 10.000,- Euro alleine bei der Heizanlage, hinzu kommen noch einige 10.000,- Euro für Mehraufwände bezüglich der Heizkörper (Fußbodenheizung oder Flächenheizkörper) und Installation derselben
Diese Anforderungen sind im Gebäudeenergiegesetz festgelegt und gelten seit dem 01.01.2024 für alle Neubauten. Heizungen in Bestandsbauten müssen nur bei nicht reparablen Heizanlagen ausgetauscht werden. Wechselt ein Gebäude oder eine Wohnung allerdings den Eigentümer, besteht ebenfalls Sanierungspflicht. Was genau saniert werden muss, geht aus dem GEG hervor. Des Weiteren gilt die Sanierungspflicht für das Gesamtgebäude auch bei wesentlichen Aus-, Um- und Anbauten. Eine Verschärfung war für 2025 geplant, wird aber aufgrund der aktuellen Marktlage im Baubereich voraussichtlich aber verschoben.
Abbildung 2 – Preisentwicklung je Wohneinheit beim Neubau Wohnbau von 2014 – 2024 nach Monaten (Quelle DESTATIS)
Dokumentiert wird dieser Anstieg der Baukosten in Abbildung 2. Es werden die Kosten einer Wohnung in 100.000,- € je Monat dargestellt. Somit kann man hier sehr schön die steigenden Baukosten ab 2022 erkennen – diese waren noch der Inflation geschuldet, die Anstiege ab 2023 jedoch gehe zu Lasten der immer höheren Gebäudeanforderungen.
Die von der Bundesregierung ausgelobten Fördermittel zur energetischen Sanierung sind dabei reine Augenwischerei.
Die viel gepriesenen 70% Subvention für Wärmepumpen gelten beispielsweise nicht für den Neubau, sondern nur für den Austausch bestehender Öl- oder Gasheizungen und setzen sich dabei wie folgt zusammen:
- 30% Grundförderung
- 20% Zusatzförderung bei Wechsel bis Ende 2028
- 30% Zusatzförderung, wenn das Haushaltsjahreseinkommen der/des Besitzer 40.000 € nicht überschreitet
Die letzten 30% werden also die allerwenigsten in Anspruch nehmen können, die 20%, wer seine noch gut funktionierende Heizung bis 2028 rausschmeißt. Es werden Heizungsanlagen bis zu maximal 30.000,- Euro bei Einfamilienhäusern gefördert. Bei Mehrfamilienhäusern gibt es im GEG dazu eine kompliziertere Staffelung. Für die dabei oft notwendigen energetische Sanierung werden lediglich „zinsgünstige“ Darlehen angeboten.
Dabei erschließt sich dem Autor der Sinn dieser ganzen Aktion nicht. Wärmepumpen werden vor allem mit ihrer hohen Energieeffizienz beworben. Sie sollen mit Hilfe von 1 KW Strom im Schnitt 3 KW Heizenergie oder sogar mehr generieren. Das dies jedoch nur bei optimalen Bedingungen der Fall ist, wird gerne verschwiegen. Gerade zu den Zeiten, zu denen tatsächlich geheizt werden muss, fällt die Effizienz gerade bei den aktuell am meisten verbauten Luft-Wärmepumpen rapide ab – bis zum Verhältnis 1:1. Da gerade auch in diesem Zeitraum (November – Januar) in der Regel eine sogenannte Dunkelflaute herrscht (weder die Sonne schein noch der Wind weht), wird auch der benötigte Strom in der Regel aus Gas oder Kohle erzeugt – mit einer Effizienz von 4 KW Brennstoff zu 1 KW Strom. Somit ist die reale Effizienz der Wärmepumpe völlig zunichte. Auch die beworbene Kombination mit Solaranlagen kommt in der Heizperiode nicht zum Tragen. Erfahrungsgemäß reicht im Winter der erzeugte Strom unter günstigen Bedingungen gerade noch für den normalen Hausverbrauch. Ebenfalls werden flexible Stromtarife derzeit stark beworben. Diese spiegeln den Stundengenauen Strombörsenpreis wieder und müssen ab 2025 von den Stromanbietern zwingend mit angeboten werden. Da der Börsenstrompreis aber ebenfalls zum Größten Teil von erneuerbaren Energien bestimmt wird, ist er am niedrigsten, wenn Sonne scheint und/oder Wind weht. Am höchsten ist er, wenn keine Sonne scheint und auch der Wind nicht weht, also gerade zu den Zeiten, wo geheizt werden muss. Da lob ich mir meine Gas-Brennwertheizung, bei der ich das Gas direkt ohne lästige Kabel oder Leitungen in einem Tank auf meinem Grundstück vorhalten kann, den ich je nach Marktlage befüllen lasse.
Dazu kommt noch, das bisherige Wärmepumpenstromtarife eine sogenannte Sperrzeitenklausel enthielten. Diese besagten, dass der Stromanbieter bei Netzengpässen die Wärmepumpe bis zu 3 mal vom Netz trennen durften. Ab 2024 ist für alle Wall-Boxen und Wärmepumpen eine 2-malige Drosselung pro Tag für maximal 2 Stunden vorgesehen. Da wünsche ich doch viel Spaß dabei.
Und wie gesagt, gelten diese Regelung nur für Sanierung, nicht für den Neubau. Für den Neubau von klimafreundlichen Gebäuden wirbt die KfW mit Fördermitteln bis zu 100.000,- Euro. Dabei handelt es sich allerdings um ein sogenanntes zinsgünstiges Darlehen (Die Zinssätze variieren je nach Laufzeit zwischen 3,28 und 3,45% – am freien Markt hat sich der Zinssatz gerade bei 3,2% eingependelt).
Daβ die Kosten in die Höhe geschossen sind, ist mit einiger Verzögerung auch in der Politik angekommen. Und so möchte das Bauministerium hier nun Abhilfe schaffen. Das sieht dann so aus, daβ die Bürokratie mal wieder abgebaut werden soll, und das Verdichtung leichter möglich sein soll – was sehr zu begrüßen ist. Der große Wurf zur Kosteneinsparung wird laut Bundesbauministerin Klara Geywitz das serielle Bauen sein, was sie bei jeder Gelegenheit betont – also das, was bei Fertighausherstellern schon seit mehr als 30 Jahren schon Standard ist. Aber vielleicht hat Frau Geywitz dabei auch die allseits „beliebten“ DDR-Plattenbauten im Sinn. Man weiß es nicht. Jedenfalls deuten die neusten Vorschläge aus dem Bauministerium genau in diese Richtung: weniger Steckdosen sollen pro Raum verpflichtend sein, Geschoßdecken dürfen dünner werden, geringerer Lärmschutz. Alles Punkte, die kostenseitig kaum ins Gewicht fallen, den Wohnkomfort aber eben auf den Standard eines typischen DDR-Plattenbaus absenken.
Erst vor wenigen Tagen wurden Details zu den Plänen von Frau Geywitz bekannt. Diese sind BMWSB-Newspaper 09/2024 unter der Überschrift „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ aufgeführt. Inhalt ist vor allem eine Flächenbegrenzung für Neubauten, aber eben auch eine deutliche Absenkung des Wohnkomforts. Gefördert wird mit einem Baudarlehen in Höhe von maximal 150.000,- Euro zu einem Bauzins von 2,00 %. Dies ist also im Vergleich zum Marktzins in Höhe von 3,2 % und einer Laufzeit von 30 Jahren eine Gesamtersparnis von 30.000 Euro, wenn sich der Marktzins nicht ändert. Dafür habe ich dann ein Minihäuschen, dass nicht einmal den heutigen Wohnkomfort entspricht, dafür aber aufgrund der Klimavorgaben bis zu 150.000,- Euro mehr als ein vergleichbares KfW-70-Haus kostet.
Bei all den Minireförmchen verkennt die Politik die Wichtigkeit der Bauwirtschaft für Deutschland. Der Anteil der Bauwirtschaft an der Bruttowertschöpfung Deutschlands – also erzeugte Waren abzüglich Materialeinsatz – lag 2022 bei 6%. Der Anteil am Bruttoinlandsprodukt lag sogar bei 12,3%. Von den in Deutschland Beschäftigten arbeiten 5,8% in der Bauwirtschaft. Doch diese Branche wird nun seit einiger Zeit von Insolvenzen und Firmenschließungen erschüttert. Selbst beim Marktführer für serielles Bauen in Deutschland – der Goldbeck GmbH – schrumpfen seit diesem Jahr die Umsätze.
Doch nicht allein die Bauwirtschaft ist von dieser Entwicklung betroffen, diese zieht viel weitere Kreise. Von Möbelherstellern und -händlern über Elektro- und Sanitärgroßhändler – alle habe unter dieser Entwicklung zu leiden. Und so mehren sich auch dort die Insolvenzanzeigen (Opti-Wohnwelt, Möbel-Schröder, Breckle , Hülsta, um nur einige zu nennen).
Und so verschärft sich die Situation am Wohnungsmarkt immer weiter. So fehlten in 2023 bereits 1,4 Mio. Wohnungen und davon 700.000 Sozialwohnungen, Tendenz durch die schwachen Bauzahlen und die ungebremste Einwanderung weiter steigend.
Der Wohnsektor ist dabei nur für rund 1/3 der Energiekosten im Gebäudebereich verantwortlich, 2/3 kommen aus dem Gewerbe- und Industriebereich, die von den aktuellen Regelungen (Stichwort Heizungsgesetzt) nicht betroffen sind. Der Wohnsektor allein soll für die Erreichung der Klimaziele herangezogen werden. Dies kann so nicht funktionieren, ersten schon rein mathematisch nicht, soll doch der gesamte Gebäudebereich klimaneutral werden, zweitens werden die finanziellen Möglichkeiten der öffentlichen und privaten Bauherren völlig überstrapaziert. Vielmehr muss der gesamte Gebäudebereich auf ein Verhältnis von Kosten und Nutzen gebracht werden, der leistbar und auch messbar ist. So liegt laut einem Focusbericht die CO2-Reduktion durch die Wärmedämmverordnung zum Beispiel gerade einmal bei 2,6% des deutschen CO2-Ausstosses – bei rund 500 Mrd. Investitionssumme.
Würden erst einmal alle Gebäude im Bestand zumindest auf KfW 70 gebracht, wäre dem Klima wesentlich mehr geholfen, als wenn nur neugebaute Ein- und Mehrfamilienhäuser den KfW40-Standard erfüllen müssen. Dabei kann die öffentliche Hand gerne mit gutem Beispiel vorangehen und Rathäuser, Finanzämter, Schulen und Kindergärten auf diesen Standard bringen. Durch diese Absenkung der Anforderungen an die Neubauten würden die Baukosten für Ein- und Mehrfamilienhäuser auf einen Schlag um 20% sinken und auch günstiger Wohnraum könnte wieder entstehen.
